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                “三條紅線”下房企的安全邊界線與利潤保衛戰

                2021/9/1 8:26:00 來源: 評論(0)0

                房企

                在樓市調控重壓下,曾經以規模和利潤增長為追求的房企,正越來越多地關注“活下去”的命題。

                8月以來,A股和H股上市的數百家房企紛紛發布年中業績。此時距離“三條紅線”政策出臺剛滿一年,但在各項調控政策的重壓下,房企的關注點已發生了明顯的變化。

                “安全”和“利潤”成為多場業績會談論的主題,這并不難理解。前者是監管下的必然要求,后者則是房企發展的現實需要。如何平衡二者的關系,既考驗房企的調整空間,又關系到公司的發展潛力。

                完成中報發布的多家大型房企,都不得不面臨利潤和安全的困境。比如,萬科的歸母凈利潤為110.5億元,同比下降11.7%,近19年來首次出現中期凈利潤下降的情況。面對增收不增利等問題,萬科集團總裁、首席執行官祝九勝稱,“就像讀書時候的感覺,期中考試沒考好,不知道怎么回答老師。”

                萬科猶此,足見整個行業難言樂觀。過去半年來,多數上市房企都按照“三條紅線”標準實現了“降檔”,但也付出了一些代價,如增收不增利等。且即便如此,在償債周期內,整個行業的風險并未真正下降,行業更是甚少談論規模。

                房地產無疑已迎來變革期,從中報不難看出,大部分企業都在努力擁抱不確定性。唯一可以確定的是:以規模為標尺的單一評判標準,已經發生改變。

                利潤都去哪了?

                今年上半年,萬科持有貨幣現金1952.2億元,扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍;凈負債率20.2%;剔除預收賬款的資產負債率69.7%。“三條紅線”均未踩中,繼續處于“綠檔”。

                銷售方面,萬科實現合同銷售金額3544.3億元,同比增長10.6%。實現營業收入1671.1億元,同比增長14.2%。

                利潤的下滑就是在這種情況下出現的。對此,祝九勝歸結為三方面原因:第一,銷售規模的增長有限;第二,開發業務毛利率下降較快;第三,轉型業務帶來的影響,轉型效果要體現出來還需要時間。

                在樓市調控亦步亦趨的情況下,規模增長乏力已是行業共性,毛利率下滑同樣成為常態。2021年上半年,萬科房地產及相關業務的毛利率為18.0%,較2020年同期下降6.02個百分點。“過去幾年特別是2017年以來,地售比(土地成本與銷售價格之比)一直在上升,所以開發業務的毛利率會呈現一個下降的趨勢……萬科未來這兩年還是有一定的毛利率的壓力。”萬科集團執行副總裁、財務負責人韓慧華在業績會上表示。

                房企的多元化業務大多屬于“重投入、少回報”,既容易對資金鏈形成壓力,又會影響利潤率和資產回報率。但在傳統業務受到影響的情況下,多元化轉型又顯得必不可少。

                正如祝九勝所言,這些因素共同對房企的利潤形成“拖累”,也使利潤率攤薄成為普遍現象。比如,富力的毛利率為21.7%,較2020年全年下降3.5個百分點;融創毛利率20.8%,比2020年略降0.2個百分點,比去年上半年下降2.2個百分點;龍湖的毛利率為27.7%,屬于行業較高水平,但也比2020年下降了1.6個百分點。

                此外,富力、金地、奧園、建業、首開、遠洋、中南等一批房企則陷入“增收降利”的局面。

                過去幾年來,利潤的流失已成為房地產業的常態。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,在銷售限價、土地成本提高的大趨勢下,公司近幾年只做了一件事情——在成本上作文章。公司經常提的口號是,“向融資要利潤,向管理要利潤,向工程要利潤,向供應商要利潤”。但與失去的行業紅利相比,這其中的空間并不大。

                他還表示,利潤攤薄的趨勢不可避免。自2018年以來,房地產市場在嚴厲調控下仍然保持了高速增長,即使有新冠疫情的影響,全行業繼續保持著較高的銷售規模,這也支撐了大部分企業享受到這波銷售紅利。若非如此,房企利潤的下滑會更加明顯。

                規模神話的終結

                與利潤的下滑相比,安全是更為緊迫的問題。2018年,萬科在深圳舉辦秋季例會上打出“活下去”的標語,并被行業視為一種警示。三年后,“活下去”已然成為行業的現實。

                2021年上半年,恒大的毛利和凈利潤分別為288.4億元和105.0億元,比去年同期雙雙下滑,降幅分別達到57%和29%。恒大稱,毛利下降主要是由于交付面積減少和銷售均價下降所致。恒大還披露,部分項目因未付款而處于停工狀態。

                恒大的資金鏈問題早已為外界所知。這家上半年銷售規模達到3566億元的TOP3房企,近期遭遇了資金困境。除了出讓汽車、物業、零售等業務外,恒大還披露,正在尋找戰略投資者。

                另一家深陷資金困境的房企華夏幸福,也在自救當中。今年上半年,華夏幸福實現銷售金額139.7億元,僅相當于去年同期(415.64億元)的34%。自今年春節前夕出現債務違約以來,華夏幸福的業務也受到不同程度的影響,并進而影響到業績表現。

                除出售項目、引進戰略投資者外,華夏幸福還在推行輕資產戰略,從而減少資金沉淀的規模。

                4年前,華夏幸福的規模還曾位居行業前十。有分析人士認為,上述兩家公司的現狀,說明規模已很難成為房地產業的“護城河”。相反,現階段過度追求規模反而會招致更大的風險。曾因規模擴張過快而出現債務問題的泰禾、藍光,上半年業績表現同樣不佳。

                以“去杠桿”為目的的一系列政策出臺,被認為是規模擴張的“大敵”。去年以來,房產融資“三條紅線”、房貸“五檔管理”等代表性政策陸續出臺,樓市正式進入“后杠桿時代”。這些政策既影響到企業的規模擴張,又通過對資金端的“抽血”,令一批企業陷入風險之中。

                中指研究院企業研究副總監劉水認為,政策在客觀上促使房企加大了銷售力度,通過銷售回款來彌補現金流的不足,同時也借此實現“降檔”,回歸安全區。但企業在拿地、投資方面的支出,已不可避免地受到影響。

                21世紀經濟報道梳理發現,與去年年末相比,多數房企都在年中實現了“降檔”,“綠檔”和“黃檔”房企所占比重也在提升。

                但行業的整體風險并未真正下降。前述房企人士表示,今明兩年仍是房地產的償債周期,資金壓力會繼續存在。與此同時,政策高壓會使越來越多的房企面臨資金鏈壓力,債務違約和行業并購行為,仍有可能繼續高頻率出現。

                可以確定的是,以規模為主要標尺的行業評判標準,已經不再適用。中南建設董事長陳錦石在業績會上說,“蠻干我認為沒有必要,我們還要理性地適應政策,適應市場,要在公司高質量運營下實現最好。”

                 

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